住宅ローンが残っている家は売れる？残債あり物件の売却手順と注意点を解説

住宅ローンが残っている家は本当に売れる？

住宅ローンが残っている家でも、一定の条件を満たせば売却することは可能です。
一般的には、売却代金などを充てて住宅ローン残高を完済し、金融機関の抵当権を抹消できることが前提になります。
決済の場面では、買主からの残代金を使ってローンを一括返済し、その直後に抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行う形が多く採用されています。
つまり、売却とローン完済、抵当権抹消を同じタイミングで進められるよう、金融機関との事前調整が重要になります。

ここで押さえたいのが、売却価格と住宅ローン残高との関係です。
売却価格が住宅ローン残高以上であれば「アンダーローン」と呼ばれ、売却代金で残債を全て返済できるため、抵当権抹消も比較的スムーズに進みます。
一方、売却価格より住宅ローン残高の方が多い状態は「オーバーローン」とされ、売却代金だけでは完済できないため、追加の自己資金や別の借入れで不足分を補う必要が生じます。
このように、同じ「残債あり」の売却でも、アンダーローンかオーバーローンかによって取れる選択肢や準備する資金が大きく変わります。

住宅ローンが残っている家を売る場合、多くは「売却手続き」と「住宅ローン返済」を同時進行で進めることになります。
まずは不動産の売却活動を行い、買主との売買契約で決済日を定め、その日に売却代金を使って住宅ローンを完済する流れが一般的です。
同じ決済の場で、金融機関が用意した書類を用いて抵当権抹消の手続きが行われ、同時に買主への所有権移転登記が申請されます。
この一連の流れを円滑に進めるためには、事前に残高証明書で住宅ローン残高を確認し、売却価格の見込みや自己資金の有無を踏まえて、決済時に不足が生じないよう全体の資金計画を整理しておくことが大切です。

住宅ローン残債ありの家を売る具体的な手順

まず行うべきことは、現在の住宅ローン残高を正確に把握することです。
金融機関から毎年送付される残高証明書や、インターネットバンキングの返済予定表などで、元金残高と完済予定時期を確認できます。
次に、想定される売却価格から売却にかかる諸費用を差し引き、残った金額で住宅ローンを完済できるかを試算します。
この資金シミュレーションにより、売却が可能か、追加の自己資金が必要かのおおよその見通しが立ちます。

売却可能性をより具体的に判断するためには、公的な価格情報や統計データを活用することが有効です。
国土交通省が提供する不動産取引価格情報や不動産情報ライブラリでは、地域ごとの実際の成約事例が公開されており、取引価格の傾向を把握できます。
また、公示地価や基準地価などの地価公的評価も公開されており、周辺の地価水準を知る手掛かりになります。
これらの客観的なデータを参考にしながら、机上での想定価格と現実的な売却価格の差が大きくないかを確認することが大切です。

売却の流れとしては、売買条件がまとまった段階で売買契約を締結し、その後に決済と物件の引き渡しを行うのが一般的です。
決済日には、買主から支払われる売買代金と、自己資金やつなぎ融資などを合わせて住宅ローンの残債を一括返済し、金融機関による抵当権抹消の手続きが進められます。
抵当権抹消登記が完了することで、買主へ所有権移転登記が行われ、正式に引き渡しが完了します。
このように、売買代金の受領と住宅ローン完済、抵当権抹消を同じタイミングで進めることが、残債あり住宅の売却手順の大きな特徴です。

オーバーローン時の対処法と住宅ローンが残る場合の選択肢

自宅を売却しても住宅ローンの残債をすべて返済できない状態を、一般にオーバーローンといいます。
この場合でも、追加資金を用意できれば売却と同時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することは可能です。
具体的には、預貯金の取り崩しや親族からの援助、自宅以外の資産の売却など、複数の方法を組み合わせて不足分を補うことが検討されます。
どの方法を選ぶかによって今後の生活資金に与える影響が異なるため、無理のない範囲で追加資金を準備することが大切です。

売却代金だけで住宅ローンを完済できないときは、金融機関と相談し、残債の返済方法について合意を得る必要があります。
代表的な方法としては、残った借入金を無担保の分割返済に切り替える方法や、既存の住宅ローンとは別枠の無担保ローンを利用する方法などがあります。
いずれの場合も、返済期間や金利、毎月の返済額が家計に与える影響を十分に確認しながら、無理のない条件で合意することが重要です。
また、金融機関によって対応の可否や条件が異なるため、早めに相談し、複数の選択肢を比較しながら検討することが望ましいです。

住宅ローンの返済が長期にわたり困難となった場合には、任意売却という方法が検討されることがあります。
任意売却は、金融機関など抵当権者の同意を得て市場で物件を売却し、その代金を返済に充てる仕組みであり、裁判所を通じて行われる競売とは手続きや売却価格の面で大きく異なります。
一般に、競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性がある一方で、債権者との調整や期限管理など、専門的な対応が必要になる場面も多くなります。
このため、任意売却を検討する際には、手続きの流れや費用負担、売却後に残る可能性のある債務について、事前に十分な説明を受けたうえで判断することが大切です。

残債あり住宅を売るときの注意点と税金・住み替えのポイント

住宅ローンが残っている家を売却する場面では、決済資金が不足してしまうことや、抵当権抹消が間に合わず引き渡しが遅れることなど、資金面と手続面の両方でトラブルが生じやすくなります。
そのため、売買契約前に住宅ローン残高と売却見込み価格を確認し、決済日に必要となる返済資金や各種費用を事前に洗い出しておくことが重要です。
さらに、金融機関との間で繰上返済や残債処理の段取りを早めに相談し、決済当日に完済と抵当権抹消が滞りなく行えるよう、スケジュールを余裕を持って組むことが望ましいです。
こうした準備を進めることで、買主への引き渡しまでの流れを円滑にしやすくなります。

自宅を売却して利益が出た場合には、譲渡所得として所得税および住民税が課税される可能性があります。
一般に、マイホームの売却では、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例が設けられており、多くの場合、この特別控除の適用可否が税負担を左右します。
一方で、売却損が生じた場合には、要件を満たすと給与所得など他の所得との損益通算や繰越控除を利用できる特例も用意されています。
どの特例が利用できるかは、所有期間や居住状況、住宅ローン残高の有無などによって細かく条件が分かれますので、売却前に国税庁の最新情報を確認し、必要に応じて税務署や専門家へ相談しておくことが大切です。

住み替えの際には、現在の自宅を「先に売るか」「先に買うか」によって資金計画とリスクが大きく変わります。
先に売却する場合は、新居購入資金の自己資金額が明確になりやすい一方で、引き渡しまでの間に仮住まいが必要となる可能性があります。
反対に、先に新居を購入する場合は、引っ越し時期を調整しやすい半面、一定期間は旧居と新居の住宅ローンを同時に返済する二重ローン状態となるおそれがあり、金融機関も返済負担率や完済時年齢などを厳しく確認します。
このため、住み替えを検討する際には、売却時期と購入時期、手元資金と借入可能額のバランスを事前に整理し、無理のない返済計画を立てることが重要です。

まとめ

住宅ローンが残っている家でも、手順と条件を押さえれば売却は十分可能です。
大切なのは、残債と売却価格のバランスを早めに把握し、オーバーローン時の対処法や税金、住み替え計画まで一体で考えることです。
当社では、残債ありの売却や住み替えの資金計画を初期段階から丁寧にサポートし、不安を整理しながら最適な進め方をご提案しています。
「自分の家は売れるのか」「どんな選択肢があるのか」など、どんな小さな疑問でもお気軽にご相談ください。