相続した不動産は売却か賃貸経営か？税負担で比較して判断する方法

相続した不動産を売却する場合の税負担

相続した不動産を売却すると、まず譲渡所得税と住民税がかかります。
譲渡所得税は「売却代金－取得費－譲渡費用－各種特別控除」で計算した譲渡所得に対して課税され、所有期間が長期か短期かで税率が変わります。
所有期間が5年超の長期譲渡所得は、5年以下の短期譲渡所得よりも税率が低く抑えられています。
このほか、不動産売買契約書に貼付する収入印紙に対して印紙税が課される点にも注意が必要です。

相続により取得した土地や建物の取得費は、被相続人が購入した際の代金や仲介手数料などを引き継いで計算します。
また、相続により取得した後に相続人が負担した登記費用や不動産取得税も、業務用でない不動産であれば取得費に含めることができます。
所有期間の判定も被相続人がその不動産を取得した日から起算され、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで長期・短期が決まります。
取得費が不明な場合には、売却代金の5％を取得費とする方法も認められています。

相続した不動産を売却する場合には、相続税として納めた金額の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が用意されています。
これは、相続または遺贈により取得した財産について相続税が課税されており、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合に適用できる仕組みです。
一方で、被相続人が居住していた家屋やその敷地を相続後に売却した場合には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円の特別控除」が利用できることがあります。
この特例は一定の期間内の譲渡や家屋の状態など細かな適用要件があるため、売却時期やリフォームの有無などを事前に確認しておくことが重要です。

相続した不動産を賃貸経営する場合の税負担

相続した不動産を貸し出して家賃収入を得ると、原則として「不動産所得」として所得税と住民税の課税対象になります。
不動産所得は、家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算し、その所得金額に対して累進税率の所得税と一律税率の住民税がかかります。
また、不動産所得の規模や内容によっては「事業所得」と判断される場合もあり、青色申告の特典などの有無に影響します。
さらに、賃貸経営で受け取る家賃などは原則として消費税の対象外ですが、駐車場貸付など一部には課税取引となるものも含まれるため、取引内容ごとの区別が重要になります。

賃貸経営における税負担を考える際には、家賃収入から差し引ける必要経費を正しく把握することが欠かせません。
必要経費には、固定資産税や火災保険料、管理委託費、修繕費、借入金の利子など、不動産所得を得るために直接必要と認められる支出が含まれます。
建物部分については、取得価額を耐用年数に応じて配分する減価償却費も必要経費となり、実際の現金支出がなくても毎年経費として計上できます。
このように、同じ家賃収入でも経費や減価償却費の計上の仕方によって課税される所得金額が変わり、結果として手取り家賃に対する税負担の重さも大きく異なってきます。

相続した不動産を長期にわたり賃貸経営すると、相続税評価額にも一定の影響が生じます。
建物を賃貸に供している場合、その建物自体は自用のときよりも低く評価され、さらにその敷地は「貸家建付地」として、自用地に比べて評価額が一定割合減額される仕組みがあります。
この評価減により、将来の相続時には、同じ実勢価額の不動産でも賃貸利用している方が相続税の負担を抑えられる方向に働く可能性があります。
もっとも、賃貸経営を続けた後に不動産を売却する際には、その時点で改めて譲渡所得税と住民税が課されるため、賃貸による相続税評価減と将来の売却時の税金の両方を見通した出口戦略を検討することが大切です。

売却vs賃貸経営を「税負担」で比較する3つの視点

相続した不動産を売却するか賃貸経営を行うかを検討するときは、まず短期と中長期それぞれの現金収支を分けて考えることが大切です。
売却は譲渡所得に対する所得税と住民税が一度に発生しますが、その代わりにまとまった現金を早期に確保できます。
一方、賃貸経営は家賃収入を得る代わりに、毎年の所得税や住民税が継続的にかかり、固定資産税や修繕費などの支出も続きます。
このように、近い将来に必要な資金の額と時期を整理したうえで、どちらの税負担の方が自分の生活設計に合うかを判断することが重要です。

次に、相続税との関係を整理しておくと判断しやすくなります。
売却を選ぶ場合、相続税の申告期限から一定期間内であれば、納付した相続税の一部を取得費に加算できる特例があり、譲渡所得税の負担を抑えられる場合があります。
これに対して賃貸経営を選ぶと、建物は「貸家」、土地は「貸家建付地」として評価されるため、将来の相続税評価額が下がる方向に働く仕組みがあります。
このように、売却は既に支払った相続税と譲渡所得税の関係、賃貸は将来の相続税評価減というように、税負担が軽くなるタイミングと種類が異なります。

さらに、どちらを選ぶかは本人の所得水準や他の資産状況によっても大きく変わります。
所得税は累進課税で、他の給与所得や事業所得、不動産所得などと合算して税率が決まるため、高い所得階層の方ほど、賃貸収入を追加すると税率が上がりやすくなります。
相続不動産を売却した場合の譲渡所得も、短期譲渡と長期譲渡で税率が大きく異なるため、被相続人から引き継いだ取得時期や保有期間を正確に確認することが欠かせません。
このような全体の所得構成と税率の段階を踏まえ、自身にとってどの局面で税負担が重くなりやすいかを見極めることが、最終的な選択の重要なポイントになります。

相続した不動産の税負担を抑えつつ最適な選択をする手順

まずは、相続した不動産の現状を丁寧に書き出すことが大切です。所在地や面積だけでなく、相続税評価額や固定資産税の金額、残っているローンの有無と残高を一覧にすると、税金負担の全体像が見えやすくなります。あわせて、建物の築年数や修繕履歴、空室期間の有無なども整理しておくと、将来の賃貸経営のしやすさや売却価格への影響を把握しやすくなります。最後に、自分や家族が将来住む可能性があるかどうかも含めて、利用予定を書き出しておくことが重要です。

次に、売却と賃貸経営それぞれについて、税金面のシミュレーションに必要な情報を集めます。被相続人が不動産を取得した時期と取得費が分かる資料（売買契約書や領収書など）があるかどうかで、譲渡所得税の計算結果が大きく変わります。また、相続税の申告をしている場合は、取得費加算の特例が使えるか、相続空き家に関する特別控除の要件を満たせるかといった点も確認する必要があります。賃貸経営を検討する場合は、家賃の見込み額だけでなく、必要経費や減価償却費を見込んだうえで、手取り額に対する所得税・住民税の負担を試算します。

そのうえで、税負担だけに偏らず、リスクや手間、将来の資産承継まで含めて方針を整理していきます。短期的にまとまった現金が必要であれば売却の方向性が強まりやすく、長期的に安定した家賃収入を重視するなら賃貸経営の検討が重要になりますが、いずれにしても空室リスクや修繕費の増加、相続人間での分けやすさといった点を冷静に比較することが欠かせません。また、所得水準や他の資産状況によって適用される税率や有利な特例が変わるため、相続税や所得税に詳しい専門家に早めに相談し、具体的な数字に基づいて判断する段階を設けることがお勧めです。

まとめ

相続した不動産は、売却か賃貸経営かで税負担と手取りが大きく変わります。
譲渡所得税や住民税、取得費加算の特例、相続空き家の特別控除などを踏まえて比較することが重要です。
一方で、賃貸経営では家賃収入に対する所得税等だけでなく、経費や減価償却、将来の相続税評価への影響も見極める必要があります。
当社では、お客様の収支や資産状況を丁寧に整理し、売却と賃貸経営それぞれの税負担をシミュレーションしたうえで最適な選択肢をご提案します。
相続した不動産の扱いに悩んでいる方は、ぜひ一度ご相談ください。